信托市場短暫的平靜再度被打破。
曾經(jīng)被視為香餑餑的房地產(chǎn)信托投資項目，在兌付高峰年接連出現(xiàn)兌付風(fēng)險。而這次撞在“槍口”上的是新華信托。
近日，新華信托客戶被告知原定2015年4月16日到期的“新華信托-匯源6號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”（以下簡稱“匯源6號”）將依照相關(guān)條款延長一年，目前該信托項目運行正常，項目抵押物充足，能夠保證投資者本金和收益的安全。
相關(guān)資料顯示，[加拿大公司注冊]該項目由新華信托和卓達房地產(chǎn)集團有限公司共同增資石家莊興躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新華信托分期出資6億元，卓達房地產(chǎn)集團有限公司分期出資3億元，新華信托擁有項目公司67%的股權(quán)，卓達房地產(chǎn)集團有限公司擁有項目公司33%的股權(quán)，項目公司通過國有土地出讓取得用于石家莊卓達碧水馨園住宅項目建設(shè)用地，進行碧水馨園住宅項目建設(shè)，原定到期日為今年4月。
目前，石家莊卓達碧水馨園住宅項目銷售進度出現(xiàn)問題。
該項目本身屬于石家莊城中村改造重點工程，但由于北方整治霧霾，項目在辦理預(yù)售許可證時有一定滯后，以致銷售略有滯后。
雖然有業(yè)內(nèi)人士指出項目延期也不算違約，延期兌付表明信托公司作為受托人，沒有充分估計到融資人的信用風(fēng)險狀況，或者現(xiàn)金流狀況。
而這場風(fēng)波也從側(cè)面反映出2015年房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險依然高企。
此外，醞釀已久的信托保障基金將于2015年4月1日起正式實施。
信托保障基金將進一步健全了我國信托制度基礎(chǔ)，有助于提升信托業(yè)抗風(fēng)險能力，可以更好地保護投資者利益。
今年仍是兌付高峰：“匯源6號”并非2015年第一單出現(xiàn)險情的地產(chǎn)信托。
對于房地產(chǎn)信托來說，2015年或許算得上開局不利。
今年1月，恒盛地產(chǎn)被曝出項目銷售回款慢導(dǎo)致資金困難的局面，中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牽涉其中。
其中，四川信托更是多次為恒盛地產(chǎn)項目及其相關(guān)公司發(fā)行信托計劃為其融資。
地產(chǎn)信托項目兌付風(fēng)險與整個房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境關(guān)系緊密。
新華信托此前曾做出評估，石家莊卓達碧水馨園住宅項目只要達到47%的銷售，就足以覆蓋信托計劃的本金。
然而，石家莊的房地產(chǎn)市場行情卻令人失望。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，石家莊市房價環(huán)比下跌1.13%，樣本平均價6920元/平方米，石家莊是河北7個樣本城市中價格環(huán)比波動最大的城市。
三四線城市房價大幅下跌，民眾購房情緒以觀望為主是2014年以來的普遍現(xiàn)象，這將影響地產(chǎn)信托項目的資金回籠。
2015年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)深度調(diào)整狀態(tài)，總體平衡，結(jié)構(gòu)性失衡的態(tài)勢不會在短期內(nèi)改變。未來也許房地產(chǎn)金融政策會更加寬松，但其釋放的剛性需求和改善性需求比較有限。
由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的變化。
首先，買賣關(guān)系出現(xiàn)變化，2014年以來買房、炒房的人都在賣房了。
其次，房地產(chǎn)的庫存量相對較大，尤其是一些三四線城市。預(yù)計2015年房地產(chǎn)行業(yè)比2014年會更加艱難，但崩盤的可能性不大，開發(fā)商的分化會更加突出，可能只有20%的開發(fā)商能活下來。
市場人士一致認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場的不景氣，房地產(chǎn)信托雖不會爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，但2015年個案的風(fēng)險爆發(fā)頻率會高過往年。
此外，2015年信托項目的到期兌付集中度要比2014年更為嚴(yán)峻，也增加了房地產(chǎn)信托兌付壓力。
據(jù)統(tǒng)計，2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為2413.39億元，其中今年第一季度到期規(guī)模達534.24億元、第二季度達578.45億元、第三季度達670.86億元、第四季度達629.84億元。
事實上，兌付實際規(guī)模還將大于上述數(shù)字，因為很多單一信托在成立時并沒有披露產(chǎn)品期限或是成立規(guī)模。
如果加上單一類信托項目，保守估計，2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項目到期規(guī)模將超3000億元。
如此集中的兌付量，需特別警惕信用風(fēng)險的集中爆發(fā)。
違約處置機制生變
2014年，房地產(chǎn)信托并沒有如市場恐慌的那樣爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，但單個產(chǎn)品風(fēng)險陸續(xù)暴露卻考驗著信托公司化解風(fēng)險的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風(fēng)險因素，疊加國家宏觀調(diào)控和行業(yè)周期波動帶來的大環(huán)境擾動，房地產(chǎn)信托成為目前為止風(fēng)險最為頻發(fā)的信托產(chǎn)品類型。
國金證券最新發(fā)布的一份關(guān)于地產(chǎn)信托的報告如此表述。
該報告更是指出，融資方的不誠信行為，信托公司盡職調(diào)查失職、風(fēng)險控制把關(guān)不嚴(yán)、錯誤評估項目前景、投后管理失職，抵/質(zhì)押物價值高估，以及法律風(fēng)險等因素，成為房地產(chǎn)信托風(fēng)險爆發(fā)的共性原因。
房地產(chǎn)信托風(fēng)險高更讓市場矚目其風(fēng)險項目的處置。
應(yīng)對有兌付風(fēng)險的項目，信托公司一般祭出延期、信托公司自有資金先兌付，然后處置抵/質(zhì)押物、第三方接盤等措施。
就“匯源6號”而言，記者通過拿到的一份“匯源6號”合同書發(fā)現(xiàn)，合同第五條信托規(guī)模及期限第二款“信托期限”中已寫明：“受托人有權(quán)根據(jù)本基金實際運作情況決定延長本信托計劃的期限；如決定延期，應(yīng)提前一個月在受托人的網(wǎng)站上公告通知受益人。受托人決定延長本信托計劃的時間不得超過1年�！边@說明信托公司有權(quán)利對信托項目進行延期。
此外，如果該項目延期，根據(jù)合同補充條款約定，A類信托單位受益人預(yù)期年化收益率由9.5%調(diào)整為11.5%；B類信托單位受益人預(yù)期年化收益率由12%調(diào)整為14%。業(yè)內(nèi)人士指出，這是對投資者的安撫。
“延期只能針對一時之困，也就是信托項目本身沒有大問題，但資金一時回籠不了的情況。而如果項目真的出現(xiàn)險情，信托公司多會選擇自有資金先行墊付，再進行處置抵押物等措施。”一位信托公司項目經(jīng)理告訴記者。
這樣的例子并不少。
2014年1月，新華信托發(fā)行的錄潤置業(yè)股權(quán)投資信托計劃到期，因融資方上海錄潤置業(yè)涉足高利貸，且老板已跑路，導(dǎo)致相關(guān)項目陷入危機，信托公司只能兜底兌付。
此外，中航信托曾發(fā)行了兩期天啟340號房地產(chǎn)集合信托計劃。一期于2013年2月6日成立，期限兩年，募集資金6億元；二期于2013年4月17日成立，募集資金2億元，收益率為9%－9.5%，期限18個月。
后開發(fā)商因資金鏈問題樓盤建設(shè)停工，產(chǎn)品遭到無法按時兌付的質(zhì)疑，但最終以安全兌付收場。中航信托相關(guān)人士表示，兌付資金均來自于借款方及擔(dān)保方還款。
但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能是其用自有資金墊付。
而目前，信托保障基金認(rèn)購進入倒計時，近日銀監(jiān)會下發(fā)通知要求各信托公司自今年4月1日起按照2014年未經(jīng)審計的母公司凈資產(chǎn)余額的1%認(rèn)購保障基金。
且對于今年4月1日起發(fā)行的信托計劃，信托公司需在7月15日前，繳清上一季度的認(rèn)繳金額。
僅以凈資產(chǎn)繳納比例來計算，信托公司認(rèn)繳的保障基金就達到24億元。
有消息稱，整個信托行業(yè)認(rèn)繳金額可能在400億元左右。據(jù)專家測算，經(jīng)過兩到三年的運行，信托保障基金的規(guī)模有望超過千億元。
作為信托行業(yè)至關(guān)重要的風(fēng)險化解機制，信托保障基金被定義為：主要由信托業(yè)市場參與者共同籌集，用于化解和處置信托業(yè)風(fēng)險的非政府性行業(yè)互助資金。
信托業(yè)保障基金主要是防范信托業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生，基金是有償使用，該機制啟動使得信托公司對風(fēng)險項目的處置多了一種選擇。
“繳納保障基金后，信托公司項目成本肯定會增加，利潤分配也會重新調(diào)整�！鄙鲜鲂磐泄卷椖拷�(jīng)理表示：“最終成本肯定要轉(zhuǎn)嫁掉一部分，要么融資方的融資成本增加，要么投資者的收益降低。我們已經(jīng)在向融資方打預(yù)防針了，認(rèn)購信托保障基金后，相關(guān)費用肯定會提升。”
另有信托公司高管指出，應(yīng)該盡快實行保障基金差別認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)。
他舉例說，如果一家信托公司風(fēng)格穩(wěn)健，風(fēng)控嚴(yán)格，項目風(fēng)險較低，而另一家信托公司風(fēng)格激進，問題項目多，那么這樣的兩家公司不應(yīng)該按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)購基金，否則對穩(wěn)健型公司不公平，也會影響公司發(fā)展、創(chuàng)新的節(jié)奏。
新增項目量減質(zhì)升
受到地產(chǎn)信托單個項目風(fēng)險頻發(fā)影響，信托公司發(fā)行地產(chǎn)信托也出現(xiàn)了新的變化。
數(shù)據(jù)顯示，截至3月初，2015年房地產(chǎn)集合信托計劃共發(fā)行86款，規(guī)�？傆�173.45億元，平均年化收益率達到9.73%。
同一時間內(nèi)，成立的規(guī)模則相對較小，為112.09億元，相差61.36億元。成立的規(guī)模比發(fā)行規(guī)模明顯降低，說明信托計劃的認(rèn)購情況不理想。
信托計劃發(fā)行后，募集資金只有達到一定的規(guī)模，信托計劃才能成立。
而2014年同期，房地產(chǎn)集合信托計劃共成立了195款，規(guī)�？傆�420.67億元，發(fā)行的數(shù)據(jù)則更高。2014年同期，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行244款，規(guī)�？傆�611.72億元。
其實從2014年年底開始，房地產(chǎn)集合信托的成立就顯現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模同比也下降了七成。
不過，值得注意的是，2014年第四季度各投資類型信托收益率漲跌不一。其中，房地產(chǎn)信托收益率有所回升，在所有類別中重回第一。
去年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托預(yù)期平均年化收益率達9.88%，與2013年同期的9.60%相比上行了28個基點。
這種情況在2015年得到了保持，2015年已經(jīng)成立的房地產(chǎn)集合信托的平均年化收益率達到9.81%。而2014年同期成立的195款房地產(chǎn)集合信托計劃平均年化收益率只有9.65%。
市場人士指出，房地產(chǎn)信托收益逆市上升體現(xiàn)出該類產(chǎn)品風(fēng)險溢價在走高。
地產(chǎn)信托相對收益較高，依然有配置需求。我有一位客戶，我們?yōu)樗渲昧私?/SPAN>2000萬元的低風(fēng)險信托產(chǎn)品、資管計劃、保本理財產(chǎn)品后，他提出要求想要配置收益較高的品種，于是我們挑了一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品，為他配置了300萬元，他對產(chǎn)品收益非常滿意，也表示能承受一定風(fēng)險。
其實去年有小半年的時間，公司規(guī)定不做房地產(chǎn)項目。但今年又開始做一些。
除了配置需求外，地產(chǎn)信托項目風(fēng)險依然可控，最終還需看具體項目。
當(dāng)然，選擇項目更為謹(jǐn)慎了。如要看項目所在城市甚至所處地塊，現(xiàn)在只選北、上、廣、深的項目。
其次，謹(jǐn)慎選擇交易對手方，[注冊巴拿馬公司]主要看風(fēng)控體系是否完善。風(fēng)控措施方面最好有實質(zhì)資產(chǎn)抵押和還款來源充足，如經(jīng)濟發(fā)達地段土地和抵押率偏低的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房抵押等。
“監(jiān)管部門和信托公司本身也在提升地產(chǎn)信托項目的門檻�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰男磐泄靖吖苤赋觯骸叭鐔蝹�超過5億元以上的項目不予受理，僅與行業(yè)龍頭甚至排名前五十的地產(chǎn)企業(yè)合作，商業(yè)地產(chǎn)項目不做，一二線城市以外的項目不做等�！�
業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司雖然收緊了房地產(chǎn)集合資金信托業(yè)務(wù)，但是對新成立項目的風(fēng)控、門檻都已大大提升。
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