在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價(jià)格高企的時(shí)代，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦出現(xiàn)了嚴(yán)重分化。英國(guó)和倫敦的房?jī)r(jià)目前是在階段性底部還是高位?恐怕很難判斷。一般而言，一國(guó)貨幣、匯率和資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，在英鎊跌勢(shì)未盡之時(shí)，投資者應(yīng)該保持警惕。

　　在很多投資者心中，要說(shuō)全世界哪個(gè)國(guó)家的樓市資產(chǎn)可以與美國(guó)媲美，那就是英國(guó);英國(guó)倫敦的房?jī)r(jià)，也可以對(duì)標(biāo)美國(guó)紐約。

　　因此，作為房地產(chǎn)投資炙手可熱的英國(guó)，在脫歐后的樓市變化牽動(dòng)人心。

　　在英國(guó)脫歐初期，金融市場(chǎng)劇烈震蕩，公投未知性負(fù)面沖擊樓市，彼時(shí)，包括英國(guó)財(cái)政部在內(nèi)的多個(gè)機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)，英國(guó)樓市將下跌。

　　然而，在脫歐后的三個(gè)月，英國(guó)樓市雖成交不振，但價(jià)格依然穩(wěn)定上行，表現(xiàn)出很強(qiáng)的抗跌性。

　　進(jìn)入9月，在英鎊急劇貶值的刺激下，部分投資者認(rèn)為英國(guó)樓市抄底機(jī)會(huì)來(lái)了，其中不乏很多中國(guó)買(mǎi)家。

　　北京師范大學(xué)教授鐘偉指出，在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價(jià)格高企的時(shí)代，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦出現(xiàn)了嚴(yán)重分化。英國(guó)和倫敦的房?jī)r(jià)目前是在階段性底部還是高位?恐怕很難判斷。

　　一般而言，一國(guó)貨幣、匯率和資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，在英鎊跌勢(shì)未盡之時(shí)，投資者應(yīng)該保持警惕。

　　脫歐后的恐慌

　　英國(guó)，是除美國(guó)之外房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的國(guó)家，而倫敦的房?jī)r(jià)，在過(guò)去20年獲得了超過(guò)5倍的增長(zhǎng)。

　　據(jù)房產(chǎn)中介Jackson-Stops Staff最新調(diào)查，目前倫敦的房?jī)r(jià)與1995年相比增長(zhǎng)了566%，官方數(shù)據(jù)達(dá)48.89萬(wàn)英鎊(約400萬(wàn)人民幣)/套;而在1995年時(shí)，倫敦約75%的房產(chǎn)售價(jià)還不到10萬(wàn)英鎊。

　　脫歐是否將終結(jié)英國(guó)和倫敦房?jī)r(jià)的上漲?6月24日，脫歐公投結(jié)束后，英國(guó)金融市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈震動(dòng)，英國(guó)最大的一個(gè)房地產(chǎn)投資基金Standard Life 英國(guó)地產(chǎn)基金宣布終止交易，隨后的一星期內(nèi)，就有7家資產(chǎn)管理公司凍結(jié)了房地產(chǎn)基金的贖回，資金超過(guò)100億英鎊。

　　當(dāng)時(shí)，各方均對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度，英國(guó)財(cái)政部預(yù)測(cè)，脫歐會(huì)導(dǎo)致英國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)兩年下跌10%-18%。

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，官方公布的最新數(shù)據(jù)為截至6月份，當(dāng)月英國(guó)樓市成交大幅下跌，英格蘭的銷(xiāo)售數(shù)量同比降低32.2%(57637套)，威爾士降低27.1%(3046套)，北愛(ài)爾蘭降低21.6%(4075套)，蘇格蘭降低7.4%(8620套)。

　　事實(shí)上，從2016年4月1日英國(guó)開(kāi)始實(shí)施新的印花稅政策以來(lái)，樓市成交就一直在下跌。該政策內(nèi)容為，凡購(gòu)買(mǎi)包括第二套住房和購(gòu)房出租房等額外住宅的買(mǎi)家，將必須支付印花稅額外的3個(gè)百分點(diǎn)，附加費(fèi)適用于當(dāng)前“土地印花稅”利率。

　　英國(guó)統(tǒng)計(jì)局指出，自2016年4月印花稅改革后，英國(guó)房屋的銷(xiāo)售數(shù)量持續(xù)下跌，成交量在連續(xù)幾年上升后驟然回落，已跌至低于2013年同期成交量。

　　7月29日，英國(guó)最大的房地產(chǎn)中介Foxtons報(bào)告上半年利潤(rùn)下跌42%至1050萬(wàn)英鎊，營(yíng)業(yè)額也下跌3.1%至6800萬(wàn)英鎊。該公司將這歸罪于退歐公投所帶來(lái)的不確定性。

　　如果說(shuō)印花稅新政對(duì)樓市成交形成負(fù)面沖擊，那么脫歐無(wú)疑加深了市場(chǎng)的不確定性，削減了購(gòu)買(mǎi)者的信心。

　　據(jù)SJW英國(guó)房產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)人王靜介紹，脫歐后三個(gè)月的房產(chǎn)投資金額大約為87億英鎊，這是2009年金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　9月需求反彈?

　　回顧脫歐后的英國(guó)樓市表現(xiàn)，王靜表示，6月底脫歐后短暫恐慌，7月繼續(xù)低迷中期信心漸穩(wěn);到了8月市場(chǎng)信心繼續(xù)恢復(fù)，而9月買(mǎi)家需求開(kāi)始緩慢反彈。

　　根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和土地注冊(cè)署對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，英國(guó)6-8月的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)維持在8%以上水平，9月與10月的同比增長(zhǎng)率為9.4%和9%。

　　環(huán)比來(lái)看，樓市價(jià)格也基本穩(wěn)定。6-8月的樓市套均價(jià)格分別為213927英鎊、216750英鎊、218964英鎊，7-10月的樓價(jià)每月環(huán)比增長(zhǎng)率為0.4%、1.3%、-0.1%、5%。

　　經(jīng)過(guò)脫歐初期震蕩以后，海外買(mǎi)家對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎更為熱衷。

　　上海秉睿投資咨詢有限公司負(fù)責(zé)人Terry Clarke說(shuō)，除孩子教育需求買(mǎi)房、移民買(mǎi)房外，近期以投資目的買(mǎi)房的需求增加。

　　“脫歐以后，我們英國(guó)房產(chǎn)的咨詢量上升了50%，投資者認(rèn)為英國(guó)房?jī)r(jià)比中國(guó)更為便宜，且有更高的回報(bào)率?！彼f(shuō)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，英國(guó)樓市區(qū)域市場(chǎng)也發(fā)生了分化。許多購(gòu)買(mǎi)者意識(shí)到，曼切斯特與菲利普等地的投資回報(bào)率更高，而且價(jià)格較倫敦更便宜。

　　全球最大的海外房產(chǎn)投資平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)買(mǎi)家對(duì)曼徹斯特的咨詢量比去年增加了205.6%，高于倫敦的106.5%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在倫敦2、3區(qū)碰到了一些來(lái)看房的投資者。來(lái)自香港的莫雯說(shuō)，英鎊下跌，港幣升值，她就想來(lái)倫敦買(mǎi)房投資了。

　　在距倫敦一個(gè)小時(shí)車(chē)程的牛津郡，一棟棟美麗的小別墅與牛津大學(xué)為鄰?！霸谶@里買(mǎi)套房也不錯(cuò)，可以給孩子留著。”雖然是送僅8歲的女兒來(lái)英國(guó)讀語(yǔ)言，來(lái)自中國(guó)山西的王蓉也已經(jīng)考慮來(lái)英國(guó)投資買(mǎi)房了。

　　機(jī)構(gòu)投資者也很積極。王靜告訴記者，在脫歐后的三個(gè)月里，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)有78%是被海外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。其中歐洲買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)金額總值約4.82億英鎊，亞洲買(mǎi)家的投資金額超過(guò)6.95億英鎊，香港買(mǎi)家尤其活躍。

　　而中資企業(yè)中也有許多對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出投資意愿。

　　如上置集團(tuán)9月分別以8450萬(wàn)英鎊(約合1.1億美元)和3250萬(wàn)英鎊(約合4242.8萬(wàn)美元)收購(gòu)倫敦金融城重要地段兩處物業(yè)，其中包括法國(guó)興業(yè)銀行英國(guó)總部大樓。今年9月初萬(wàn)科以1.15億英鎊(約合1.5億美元)收購(gòu)位于倫敦市中心梅費(fèi)爾的寫(xiě)字樓物業(yè);同期碧桂園也與英方簽署諒解備忘錄，將在伯明翰及周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　抄底謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

　　目前來(lái)看，脫歐并未削減海外投資者的熱情，其中重要原因是被貶值的英鎊刺激。

　　6月24日，脫歐公投當(dāng)天英鎊兌美元一次性貶值10%，至今英鎊已累計(jì)下跌近20%，且跌勢(shì)尚未停止。Terry Clarke認(rèn)為，英鎊貶值，將印花稅改革對(duì)投資帶來(lái)的負(fù)面影響抵消了。這是投資需求回升的重要原因。

　　對(duì)此，已有機(jī)構(gòu)發(fā)出警示：英國(guó)樓市的調(diào)整還遠(yuǎn)沒(méi)到位，國(guó)際投資者試圖利用英鎊的大幅下降來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)的行為具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　瑞士信貸稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)與英鎊密切相關(guān)，英鎊疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)表現(xiàn)欠佳。以往的衰退周期中房地產(chǎn)市場(chǎng)(尤其是寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn))出現(xiàn)更大幅度的下跌和供大于求的狀況，也許將會(huì)再次出現(xiàn)。

　　事實(shí)上，對(duì)于一直高位增長(zhǎng)的英國(guó)樓市，也不乏其價(jià)格已出現(xiàn)泡沫的警示。以海外買(mǎi)家最熱衷的倫敦為例，2016年均價(jià)達(dá)到48.89萬(wàn)英鎊每套，同比增長(zhǎng)12.2%。

　　9月27日，瑞銀發(fā)布全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，全球18個(gè)金融中心中，倫敦是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)第二高的城市，僅次于加拿大溫哥華。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，英鎊暴跌將導(dǎo)致投資快速撤離英國(guó)，隨后將刺破房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，投資者將可能被深度套牢而成高位接盤(pán)者。

　　The Bank of England Angents' Summary分析指出，在倫敦及其周邊地區(qū)房地產(chǎn)的活躍度仍在繼續(xù)下降。居外網(wǎng)也認(rèn)為，在未來(lái)三個(gè)月，倫敦及其周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)將可能出現(xiàn)下跌。

　　不過(guò)，房產(chǎn)中介和不少投資者依舊看好英國(guó)未來(lái)的樓市行情。居外網(wǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“在未來(lái)十年，我們預(yù)計(jì)中國(guó)對(duì)英房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)到每年2000億?！?

　　王靜則預(yù)計(jì)，英國(guó)樓市中長(zhǎng)線依然被看好，未來(lái)三個(gè)月英國(guó)的大部分地方樓市價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，因?yàn)橛?guó)房市規(guī)范化很強(qiáng)，周期性較為明顯，且有匯率優(yōu)勢(shì)，脫歐后還出現(xiàn)了一定的折扣空間。

　　Terry Clarke則認(rèn)為，英國(guó)房屋價(jià)格與租金回報(bào)仍在穩(wěn)定增長(zhǎng)，且房屋仍供給量不足，因此對(duì)投資者來(lái)說(shuō)存在一定空間。同時(shí)，由于印花稅等市場(chǎng)力量的存在，房?jī)r(jià)不會(huì)總是漲，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持一直以來(lái)的穩(wěn)定。

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