特朗普稅改負面發(fā)酵富豪投資美高端地產(chǎn)熱情驟降

2022-11-10 18:41:52

　　按照特朗普稅改政策新規(guī)，住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調(diào)低至50萬美元。這意味著逾50萬美元額度的個人房產(chǎn)按揭貸款將不能享有稅收減免，由此造成美國高端住宅投資熱降溫與價格下滑，令中國富豪選擇觀望。

　　“目前，不少已經(jīng)看過房的中國富豪幾乎都選擇推遲購房，甚至個別已經(jīng)繳納意向金的中國富豪寧愿損失這筆錢，也不愿繼續(xù)履約?！币晃幻绹康禺a(chǎn)咨詢機構(gòu)負責人分析，原因是他們認為特朗普稅改政策將導致當?shù)馗叨朔慨a(chǎn)出現(xiàn)至少10%的跌幅。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管美國房地產(chǎn)市場存在諸多高收益投資機會，但風險永遠與收益并存。尤其是在美國房地產(chǎn)開發(fā)過程，中國投資方與美國開發(fā)商圍繞住宅設(shè)計方案變更、追加投資的分歧，容易引發(fā)項目停工停擺，令實際投資回報遠低于預期值。

　　高端房產(chǎn)的房貸驅(qū)動力受挫

　　“除了紐約，加利福尼亞州、西雅圖、華盛頓特區(qū)等高端住宅也遭遇供應(yīng)過剩的窘境。”上述美國房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)負責人感慨說。究其原因，這些美國城市高端住宅是否產(chǎn)銷兩旺，完全依賴房貸驅(qū)動。

　　據(jù)Corelogic數(shù)據(jù)顯示，今年以來加州地區(qū)逾75%新增房貸額超過50萬美元，舊金山則是60%，華盛頓特區(qū)、紐約、西雅圖分別為35%、22%與25%。

　　然而，特朗普稅改政策卻讓這些城市高端住宅成為最大的利益受損者，由于逾50萬美元額度的房產(chǎn)貸款不再享受稅收減免，導致當?shù)馗叨朔慨a(chǎn)購買成本驟增，打壓了全球富豪的投資熱情。

　　其具體表現(xiàn)在美國多個一線城市高端住宅銷售周轉(zhuǎn)天數(shù)增加與價格下跌。以紐約大都會地區(qū)為例，其房價周轉(zhuǎn)天數(shù)為168天，遠高于以往平均水準的42天;與此對應(yīng)的是，紐約高端住宅價格同比下跌了2.2%。

　　前述這位美國房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)負責人透露，目前已有20多位中國富豪表達了暫緩購房的態(tài)度，甚至個別富豪一口氣取消了多套紐約高端住宅的投資意向協(xié)議。

　　穆迪首席經(jīng)濟學家Mark Zandi指出，特朗普稅改政策對美國高端住宅的負面效應(yīng)將持續(xù)發(fā)酵，在稅改政策落實初期，美國高端住宅房價將下滑約10%，全美范圍內(nèi)至少有3%-5%降幅。

　　轉(zhuǎn)道二線城市尋求高收益

　　隨著中國富豪對美國高端住宅持幣觀望，讓不少財富管理機構(gòu)看到新的吸金空間。

　　但21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在這個房地產(chǎn)趨冷的間隙里，紛紛發(fā)起美國房地產(chǎn)投資基金，向他們募資(主要是個人海外資產(chǎn))，投向美國其他城市的中端住宅項目、學生公寓改建、以及物流地產(chǎn)等。

　　在西雅圖、波斯頓、舊金山等科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、知名大學云集的美國城市里，一些投資機構(gòu)將當?shù)乩吓f住宅改建成大學生公寓收取租金，年化投資收益超過30%。

　　11月以來，多家國內(nèi)財富管理機構(gòu)聯(lián)合美國房地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛發(fā)起美國房地產(chǎn)投資基金。但與以往基金主要參與一線城市高端物業(yè)開發(fā)建設(shè)不同，這些基金主投方向，則是美國二線城市學生公寓改建、物流地產(chǎn)、中端住宅項目等。

　　“其實，美國不少擁有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)城市的房地產(chǎn)市場上漲前景，不亞于一線城市高端住宅。”多位美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

　　不過，要說服中國富豪轉(zhuǎn)道投資美國二線城市中端房地產(chǎn)等項目，絕非易事。一方面基金管理團隊需用大量數(shù)據(jù)證明這些項目收益預期不低于一線城市高端住宅，另一方面他們還要通過另類資本運作方式“抬高”投資回報。

　　記者注意到，近期新發(fā)起的房地產(chǎn)基金開始在美國稅收優(yōu)惠方面“做文章”。其主要做法是借助美國設(shè)定的投資組合利息稅收豁免條款，減輕中國富豪稅負從而提高收益率。

　　所謂投資組合利息稅收豁免條款，即所有海外投資者在一只基金的投資占比均低于10%，美國相關(guān)部門不對基金投資收益“征稅”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這類基金最大的投資風險，不在于項目選擇，而是項目實際開發(fā)過程的合作糾紛。

　　“此前已有不少中國投資方吃過類似的虧，或者以往先買地造房先申請當?shù)劂y行貸款，沒想到美國銀行對中國投資者主導的房地產(chǎn)項目審核異常嚴格，導致項目進展非常緩慢，成本回收周期被大幅拉長?！彼毖?。這倒逼不少中國房地產(chǎn)基金紛紛要求在合作條款里，對房產(chǎn)設(shè)計方案更改與追加投資設(shè)立“否決權(quán)”，盡可能保障自身投資權(quán)益。