基建公募REITs試點項目雛形漸顯，一文了解它的特點與意義

2022-11-10 18:41:52

●2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，中國證監(jiān)會同步頒布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，宣告中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式啟動。

●8月7日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），自公布之日起施行。

●11月17日，上海市發(fā)展改革委就建立上海市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目儲備庫有關(guān)工作發(fā)布通知。通知要求，各區(qū)發(fā)展改革委、臨港新片區(qū)管委會抓緊梳理匯總本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs儲備項目，將符合條件的項目情況及項目試點意向填入附表。

有媒體報道稱，目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正在穩(wěn)妥推進，首批試點項目有望在2021年年初正式落地。

關(guān)于公募REITs

公募REITs（Real EstateInvestment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）是在證券交易所公開上市，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

它起源于美國，自1960年美國正式推出REITs以來，全球40多個國家和地區(qū)相繼推出了REITs產(chǎn)品，運營機制也已非常成熟。

公募REITs主要投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)，其中包括交通/通信基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)廠房、租賃住房、辦公物業(yè)、零售物業(yè)、酒店等傳統(tǒng)不動產(chǎn)，也包括醫(yī)療不動產(chǎn)、倉儲不動產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心不動產(chǎn)、林業(yè)不動產(chǎn)等特殊類型不動產(chǎn)。

公募REITs特點

? 底層資產(chǎn)以成熟不動產(chǎn)為主，REITs大部分資金投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)、寫字樓、長租公寓、公共基礎(chǔ)設(shè)施等），或是房地產(chǎn)抵押貸款及相關(guān)資產(chǎn)支持證券；

? 收入來源以租金為主，新加坡、中國香港、英國、法國、荷蘭等國家和地區(qū)均對開發(fā)投資比例做出限制，確保REITs的收入來源以穩(wěn)定的租金為主；

? 強制分紅比例，REITs強制規(guī)定將絕大部分收益分配給投資者，美國、新加坡、日本、中國香港、英國等國家和地區(qū)明確規(guī)定租金等一般性收入的分紅比例不得低于90%；

? 遵循稅收中性原則，不因REITs結(jié)構(gòu)給持有不動產(chǎn)增添新的稅收負擔(dān)，包括在REITs設(shè)立階段免除或遞延不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的稅費，以及在REITs運營階段豁免部分稅費

公募REITs的核心優(yōu)勢

● 對于不動產(chǎn)持有者

REITs是融資工具之一；為不動產(chǎn)投資提供新的退出渠道，是盤活存量資產(chǎn)、提高資金周轉(zhuǎn)速度、優(yōu)化財務(wù)報表的有效工具。

● 對于投資者

REITs降低了普通投資者投資不動產(chǎn)的門檻和交易成本，提高了不動產(chǎn)投資的流動性和透明度。

● 具備高收益率、低相關(guān)性的優(yōu)質(zhì)投資標的

REITs具備高分紅特性，根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，自1972年指數(shù)設(shè)立以來，權(quán)益型REITs指數(shù)（包括分紅收益）大幅跑贏標普500、道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)和納斯達克綜合指數(shù)；

REITs底層資產(chǎn)通常是現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)物業(yè)，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型多樣，地域分布廣泛，在投資屬性上具有較強的防御性，因此與其它大類資產(chǎn)，尤其是股票類資產(chǎn)的收益率相關(guān)性較低。

公募REITs的分類

根據(jù)組織形式的不同，REITs可以分為公司型和契約型兩類。具體采用哪一種形式取決于當(dāng)?shù)貙τ?span lang="EN-US"> REITs法律載體的規(guī)定，不同的載體由不同的法律法規(guī)約束，受不同的監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管，具有不同的行為和運作模式。

美國、英國等國家主要采用公司型，即REITs主體是基于公司法律成立的一家公司，通過發(fā)行股份的方式向股東籌集資金，并將利潤以股利的方式分配給投資者。

新加坡、中國香港、澳大利亞、荷蘭、新西蘭等國家或地區(qū)主要采用契約型，即REITs主體是基于信托/基金法律成立的一個信托契約/基金，通過發(fā)行信托受益憑證/基金份額向投資者籌集資金，并將利潤以信托利益/基金紅利的方式分配給投資者。

中國版REITs

為了貫徹落實“房住不炒”方針，我國推出的REITs是基礎(chǔ)設(shè)施基金，基礎(chǔ)資產(chǎn)包括倉儲物流，收費公路，機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

也就是說，基礎(chǔ)物資不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是我國要推出的REITs和國外REITs最大的不同。

基建REITs的試點范圍與項目條件

優(yōu)先六大區(qū)域：京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲

試點項目條件要求：

1. 需要權(quán)屬清晰（完整擁有所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，不存在糾紛、不存在他項權(quán)利）、手續(xù)齊全、已經(jīng)通過竣工驗收，有持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以使用者付費為主，不依賴政府補貼；

2. 項目原則上要經(jīng)營3年以上，產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流；

3. 原始權(quán)益人最近3年無重大違法違規(guī)行為。

我國基建REITs的交易結(jié)構(gòu)

我國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs采用“公募基金+ABS”的形式，由公募基金投資以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的ABS。

根據(jù)新規(guī)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券要持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，因此我們把符合要求的收費公路項目及其收益統(tǒng)統(tǒng)打包，全部做成標準化、能在交易所上市的資產(chǎn)支持證券（Asset-backed securities），簡稱ABS。

試點具體要求：“公募基金80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施ABS全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施ABS持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；基金通過ABS和項目公司等載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)”。

我國基建REITs的產(chǎn)品要素

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我國基建REITs的意義

對于政府而言，基建REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來了大量資金，緩解國家財政壓力，推動國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展。同時，也完善了我國的投資體系，促進了我國金融市場的發(fā)展。

對于基建企業(yè)而言，基建REITs作為一種低成本融資工具，能夠有效地解決基建領(lǐng)域資金籌措的難題，盤活存量資產(chǎn)，提高基建企業(yè)投融資能力，從而加快新基建的建設(shè)、布局。

對于投資者而言，基建REITs為投資者提供了一種風(fēng)險適中、流通性好、收益較高的新投資工具，幫助我們優(yōu)化投資組合、降低投資風(fēng)險。同時，基建REITs也為投資者提供了直接參與基礎(chǔ)設(shè)施投資項目的途徑，既可以支援國家建設(shè)，又可以享受國家發(fā)展帶來的紅利。

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